韦律师按:在购买大量二手房以及一些一手房的买卖合同中.买卖合同第九条、第十条一般是约定买卖双方的违约责任.通常会约定宽限期,7天以内支付滞纳金,7天以后,一方有权单方面解除合同,另一方按照房屋总价的20%支付违约金.

从2010年4月17日开始,国务院,地方政府对房地产,银行贷款进行过多次调控,影响了一大批在此期间购买房屋的买卖双方.特别是银行贷款紧缩,导致贷款审批延长,付款期限预期,而买卖合同又约定了严格的过户付款期限,在此情况下

1、买家贷款延期,卖家拒不交房过户,是否违约？

2、银行贷款迟迟不放,买家没有能力全额付款,是否违约？

3、如果违约,违约金是一定按照房屋总价的20%来计算吗？可以降低或者增高吗？

韦律师认为,在国务院对房地产降温的多轮政策出台背景下,买卖双方对于买卖合同应该有清醒的认识,况且购买房屋是一件大事情,买家也应该聘请律师陪购购买,审查合同.

根据法律规定,买卖合同双方签字就成立,成立就生效,买卖双方应该按照合同约定来履行各自的义务,买家按期付款,卖家按期交房,如果因为贷款原因导致买家不能付款,卖家可以行使履行抗辩权,拒绝交房.如果合同对于银行贷款审批不过没有约定,而买家又没有能力全额支付房款,那么买家也许可以不用承担违约责任.

买卖合同约定的房屋总价20%的违约责任,一般应该尊守,但是法院在审理案件过程中,也要结合实际违约原因,区别对方,对确实不是买家资信原因导致贷款不通过的,而是由于银行政策调整导致的,买卖双方都不用承担违约责任,各自返还;如果是买家原因导致贷款不通过,可以要求法院对违约金过高提出调整的要求,法院一般也会予以调整,酌情降低到10%一下的比例.

韦律师在此提醒,购买房屋是一件很重要的事情,而签订房屋买卖合同又是最最根本的.房屋买卖合同涉及物权法,合同法,民法通则等法律条文,普通百姓不要亲信街头中介人员忽悠,保证贷款能通过,他们说的都是口头承诺,根本不会给你写在纸上担保你能贷款,出现纠纷和他们无关,也更加不要亲信有关系,有人在银行等等借口,真要出了事情,他们才不会管你.

买卖房屋一定要聘请专业律师陪购购买,希望中国的老百姓都像电视里的一样”等我的律师来了再签订合同,没有律师在场坚决不签任何协议.有事情请和我的律师谈”只有这样,做好事前预防工作,才能避免以后产生更大的纠纷.